内容摘要：代建项目如何管理
篇一：代建项目如何管理
XXXX商业中心项目代建方案
XXXX商业中心项目是XXXX集团公司投资建设的大型商业地产项目，包含XX华润商城与XX商务酒店，总建筑面积145600平方米，投资总额9.698亿元，是XX集团公司的重点建设项目之一。2010年12月，XX集团公司成立了全资子公司XXXX商业开发管理有限公司作为项目管理公司，负责该项目具体运作，为了明确建设过程中XX集团公司与XX开发公司双方的权利义务关系，提高项目的建设管理水平和投资效益，制定本代建方案。
一、委托代建的工作范围和内容：
（一）按照批准的项目可行性研究报告，组织项目初步设计及初步设计评审，按照批准的初步设计，组织建筑施工图设计及各专项设计；
（二）负责办理项目土地使用、规划报建、专项评审（审查）、施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续；
（三）按照批准的初步设计确定的建筑规模、建设标准和概算总投资，组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购；
（四）负责项目建设过程中有关合同的洽谈与签订；
（五）负责项目施工全过程的组织管理，办理竣工验收手续；
（六）负责组织编制项目的预算，组织项目的竣工结算；
（七）负责工程档案资料的整理和移交，负责向集团公司办理资1产移交手续；
（八）负责组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划；
（九）按照项目进度计划和资金使用计划向集团公司提出资金拨付申请，并按月向集团公司报送工程进度和资金使用情况报告。
二、双方的权利义务关系
（一）集团公司的权利与义务
1、审核批准项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划；
2、审核批准项目的初步设计；
3、审定项目的概、预算书和工程决算报告；
4、审核批准项目的招投标方案；
5、审核项目的重要合同；
6、负责工程建设期间的资金筹措和拨付，并在规定的期限内拨付审核后的工程进度款；
7、协调与政府部门的关系，配合开发公司办理各项建设手续；
8、对项目建设过程的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价等方面实施监督、检查；
9、按合同约定支付代建管理费；
10、参加项目建设过程中的重要评审、工程阶段性验收及竣工验收。
（二）开发公司的权利与义务
1、代表集团公司办理项目土地使用、规划报建、专项评审（审查）、施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续；
2、按照集团公司审定的项目建筑规模、建设标准和概算总投资，组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购，行使招标人的权利和义务；
3、代表集团公司与施工单位、监理单位、材料供应等与项目相关方进行合同谈判，参与签订集团公司、开发公司、施工单位或供应单位为主体的三方合同；
4、代表集团公司行使项目建设（施工）过程中业主方的管理权利和义务，签署各类项目管理文件或函件，直接对项目的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价控制负责；
5、按照项目进度计划和资金使用计划向集团公司提出工程资金拨付申请，按项目建设进度支付施工、监理等单位工程款，并监督其资金使用情况；
6、根据项目建设规模组建项目管理团队，申请取得房地产开发资质，合理使用代建费；
7、开发公司在项目管理过程中的各项活动不得超出本方案授权范围；
8、接受并协助集团公司对项目建设过程的各项监督检查；
9、应根据相关会计制度的规定进行工程项目的会计核算；
10、及时组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划。每月5日前向集团公司上报项目建设3进展情况和资金使用情况，及时上报建设过程重要环节和重大突发性事件；
11、代表集团公司办理项目产权登记手续，做好项目有关工程资料及财务资料的收集、整理和移交工作。
三、代建的风险控制
根据房地产开发企业管理与代建制的特点，结合集团公司《项目建设管理指导意见》、《招标投标管理办法》等相关规定，在项目建设过程中集团公司应就以下方面对项目建设进行适度的监督与控制。
（一）投资总额控制
XX商业中心项目的概算及预算应委托具有相应资质单位和人员编制，并报集团公司董事会审批。原则上工程预算不应超出工程概算。
建设过程中的各项成本支出应严格按照工程预算执行，单项工程成本超出工程预算的，应及时报集团公司财务部备案。
由于下列原因，致使工程实际投资与原批准概算发生变化，需对原批准概算进行调整的，按照集团公司工程概预算管理的有关规定执行：
1、不可抗力；
2、国家重大政策或技术规范发生调整；
3、从项目实际出发，经集团公司批准对项目内容、标准等设计方案有重大变更；
4、因受地质等自然条件制约，施工图设计时有重大技术调整；
5、主要材料、设备价格上涨幅度超出原批准概算不可预见费率。
（二）授权与监督
1、施工及采购授权：
1）代建过程中涉及《XX集团招标投标管理办法》规定需要进行招标的，按招标投标管理办法执行。
2）不符合招标条件的小型或零星项目招标、小宗设备材料采购可通过议标程序进行。工程项目在20万元（含）以上、设备材料采购金额在20万元（含）以上的报集团公司审批确定，在上述额度以下由开发公司内部审批确定。
2、合同授权：
1）授权开发公司进行项目的设计、施工、监理、设备设施和原材料的采购等与XX商业中心项目相关的所有合同的谈判，签订集团公司、开发公司、施工或供应单位为主体的三方合同，并在合同中约定由开发公司承担建设单位的相应法律责任；
2）单项工程（合同）在20万元（不含）以下的，由开发公司内部审批。
3）单项工程（合同）金额在20万元（含）以上的，经开发公司审核后应报集团公司审批。按合同金额大小，集团公司分级次进行合同审批（法定代表人授权委托书见附件三），流程如下表：
XX商业中心项目合同审批流程表
金额标准
审核及审批人（从左至右）
开发公司
XX集团
建设管理部门
20万元（含）以下
√
20-500万元（含）
√
500-1000万元（含）
√
1000万元以上
√
财务部总经理
门
√
√
√
√
√
√
√
√
职能部门部
√
√
√
分管领总经理
董事长
导
√
√
√
√
√
√
3、项目合同印章管理
集团公司为XX商业中心项目刻制“XX省XX集团有限公司合同专用章（Ⅰ）”，仅用于开发公司审批权限内合同的签署。集团公司合同专用章（Ⅰ）由开发公司管理及使用，开发公司对加盖该印章合同的合法性和合规性负完全责任。开发公司使用集团公司合同专用章（Ⅰ）时应进行用印登记，集团公司可定期对印章的使用情况进行检查，对超过审批权限使用印章的，开发公司负责人应承担相应责任。
根据合同审批权限应由集团公司审批的合同经审核批准后加盖集团公司公章。
项目相关合同签署后15日内应报集团公司财务部备案。
4、资金使用授权：
1）项目建设资金的管理按本项第（三）条“资金管理”执行。
2）单笔设计、监理服务费用、工程进度款、设备材料款等项目建设资金按金额大小，分级次进行付款审批，流程如下表：
XX商业中心项目建设资金支付审批流程表
金额标准
审核及审批人（从左至右）
开发公司
建设管理部门
财务部门
√
√
√
√
总经理
√
√
√
√
√
√
√
XX集团
企业管理部
分管领导
√
√
√
√
财务总监
总经理
√
√
√
董事长
100万元（含）以下
√
100-500万元（含）
√
500-1000万元（含）
√
1000万元以上
√
√
√
3）建设过程中发生的不可预见的零星支出，金额在2万元以内并且签订合同存在障碍的，可不签订合同，由开发公司根据实际情况审核后支付，但需取得合法有效的凭证。
5、工程建设过程中发生以下重大变更，应报集团公司核准后实施:1）项目建设规模大于（或小于）原设计批准规模10%及以上；
2）项目主要建筑物等级、结构、用途发生变化；
3）项目主要材料及设备选型发生变化；
4）项目投资总额超出经批准的预算总额；
5）单项工程投资额大于（或小于）原初步设计批准概算10%且金额大于（或小于）20万元的；
6）单个合同金额变更大于（或小于）原合同的10%且金额大于（或小于）20万元及以上；
7）工程工期延长3个月以上；
8）其他重大设计变更或其它重大突发事件。
（三）资金管理
开发公司应制定与资金管理相关的内部控制制度，并报集团公司备案。
开发公司应设立XX商业中心项目资金专户，集团公司拨付的项目资金直接进入资金专户，专户资金仅用于与项目建设相关的支出，保证集团公司拨付项目资金的专款专用，体现开发公司不垫付资金。
开发公司应编制项目建设年度资金使用计划和月度资金使用计划。次年的年度资金使用计划应于上年年终前向集团公司报送，并经集团公司核准。年度资金使用计划经集团公司核准后，开发公司应于每月末向集团公司报送下月资金使用计划和资金使用申请，以及当月项目建设进展情况和资金使用情况。集团公司应根据资金审批流程及时对月度资金使用计划进行审批，并将工程款拨付给开发公司，保证项目建设资金如期到账。开发公司制定的资金计划，在施工过程中可根据具体情况进行适度调整。
开发公司必须按其与设计、监理、施工等单位签订合同，按照公司制定建设工程项目工程款管理办法支付工程款。1）设计、监理、造价咨询等服务费用进度款支付，由工作单位提出进度款支付申请，开发公司审核确认其阶段性工作任务完成情况，按资金支付授权额度审批支付；2）工程进度款支付：按合同规定的进度款上报周期，由施工单位上报进度工程量及工程量预算，监理公司、造价咨询公司审核，再交开发公司内部审核后，按资金支付授权额度审批支付；3）设备材料款按合同约定并按资金支付授权额度审批支付；4）工程结算款支付：工程竣工验收后，由施工单位提交竣工图和工程结算书，监理单位核算工程量，造价咨询单位审核工程结算并提交结算报告，交集团公司进行实质性审核，或组织第三方审计并出具审计报告。工程决算报告编制完成后送集团公司审核，报集团公司董事会审批。结算报告审批后，施工单位提出付款申请，按资金支付授权额度审批支付。开发公司将工程款支付给相关单位后，应报集团财务资金部备案。
（四）涉税问题和财务核算
XX集团公司委托开发公司代建XX商业中心应签订委托代建合同，约定项目的范围、实施项目的期限、实施项目的权限、代建管理费、成本列支的范围、会计核算形式、工程款项的支付方式和期限、代建项目结算程序和方式等内容。
开发公司向集团公司收取的代建管理费应缴纳5.6%的营业税及附加，收取的代建管理费如有结余，还需缴纳25%的企业所得税。开发公司应按代建管理费金额确认收入，开具发票并缴纳营业税金及附加，项目建设过程中发生的所有日常管理支出计入开发公司的相关成本费用。集团公司根据开发公司开具的代建管理费发票计入工程成本。
建设期内应缴纳的相应税费在发生时由开发公司统一缴纳并计入项目成本，项目建设需要筹融资的相关成本费用由集团公司直接计入项目成本。
项目开发成本在开发公司进行会计核算，开发公司应通过“开发成本—XX商业中心项目”账户核算，并根据各项工程的实际情况可设臵（1）土地购臵、征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）装修工程费；（7）开发间接费等明细科目进行核算。项目建设过程中，集团公司根据项目预算把项目资金分期拨入开发公司，与开发公司在账务上做往来款处理。开发公司根据项目实际进度进行分阶段验收并支付工程款给建设方，并将代建工程成本归集至“开发成本—代建XX商业中心项目”。项目竣工决算，办理资产交付手续后，开发公司结转开发成本并冲抵与集团公司往来款。
建设项目的设计、施工、采购等合同由集团公司、开发公司、施工或供应单位三方签订，在合同中约定发票的抬头均为“XX省XX集团有限公司”。
（五）代建管理费
XX商业中心项目代建管理费包含项目前期管理费和项目建设期管理费。项目前期管理费是指项目开工建设前在办理可研立项、土地变性、出让金返还、规划、报建等过程中发生的相关费用。项目建设期管理费是指自工程项目总包协议签订之日起发生的与工程建设相关的管理费。
（六）、进度控制
XX商业中心项目工期为30个月，自工程签订总包合同之日起计算。
项目建设进度管理有关事项应根据集团公司《项目建设管理指导意见》的有关规定执行。
开发公司负责人作为项目建设全过程管理的第一责任人，对项目建设时间进度、工程质量、建设成本以及安全生产、环境保护等总体负责。
开发公司应当根据项目工程自身的特点及难易程度，在招投标时组织投标单位认真勘察工程现场，结合国家现行工期定额，在施工合同中约定合理的工期。工期一旦确定，原则上不作调整。在与施工方谈判及签订合同时，应在合同中明确工期期限以及拖延工期的惩罚措施。
在总的工期目标内，应合理估计各项工作的时间，编制施工进度计划，报集团公司企业管理部备案。项目进度计划应分解到每年、每季度、每月、每周等各阶段，从而进行项目实施过程的依据与控制。
建设过程中开发公司应每月向集团公司企业管理部报告项目进度执行情况，并将实际进度与计划进度比对分析，找出差异原因，制定对策，指定专人负责落实，并对项目进度计划进行适当调整更新，以保证按时竣工。
（七）工程质量和安全生产监督
项目建设工程质量管理和安全、环保等管理有关事项应根据集团公司《项目建设管理指导意见》的有关规定执行。
开发公司应根据国务院《建设工程质量管理条例》和施工图纸，编制项目质量及使用功能保证计划、管理程序和工作标准，并报集团11公司企业管理部备案。在招标与签订合同时，须在相关文件中明确质量及功能使用目标，明确所需材料、设备供货的质量标准，并在签订合同时明确施工方和供应单位的质量责任。
项目建设必须按照国务院《建设工程安全生产管理条例》相关规定执行，开发公司必须完善建设工程有关安全施工措施，确保项目安全施工。在保障安全生产的同时制定工程质量安全管理制度，建立健全施工现场质量控制办法，对代建工程进行全程的规范化管理，保证工程质量、合理缩短工期、节约投资成本、提高效益。
（八）资产移交
项目竣工验收后，开发公司应在三个月内组织具有相应资质单位和人员以集团公司名义编制工程决算报告。工程决算报告编制完成后送集团公司审核，报集团公司董事会审批，并按审批意见办理资产交付手续。
项目竣工验收后开发公司应组织剩余工程物资和临建的清理工作，剩余物资和临建处臵后，将变现所得上缴集团公司。
项目筹划、建设各环节的合同及其他文件资料，开发公司应及时整理归档，在向集团公司办理资产移交手续时，一并将工程档案、财务档案及相关资料向集团公司相关部门移交。
（九）奖惩及其他
项目建设完成后，被评为国家优质工程，获得中国建设工程“鲁班奖”，奖励总承包单位300万元，奖励开发公司50万元；项目建设完成后，被评为省优质工程，获得XX省建筑工程“绿岛杯”奖，奖12励总承包单位50万元，奖励开发公司10万元。评奖费用由总承包单位负责。
商业中心项目以集团公司最终批复的投资概算作为工程成本控制总目标。工程结算金额小于投资概算总额的，按差额的5%给予开发公司额外奖励；工程结算金额超出投资概算总额5%以上时，集团公司将严肃追究开发公司负责人的相应责任。
项目工程提前完工的，每提前一个月按代建管理费的1%给与奖励；由于开发公司自身的原因造成项目不能按期完工，每推迟一个月按代建管理费的1%进行处罚，直接从代建管理费中扣除。
集团公司每年与开发公司签订的经营目标责任书应重点包含项目进度和安全生产、工程质量、成本控制等目标，并根据目标的完成情况进行考核与奖惩。
集团公司可自行或委托中介机构对代建项目全过程进行专项审计，监督检查建设资金使用的合理性、合法性和合规性，正确评价资金使用效益，对开发公司的代建行为进行评价。集团公司人力资源部可结合评价结果对开发公司高管人员和项目建设整个团队进行奖励或惩罚。
此外，根据集团公司与华润万家签署的合作意向书，华润商城建成后将租赁给华润公司经营，具体的租赁方式与租金正在商谈之中，租赁双方的权利义务尚未明确，目前暂不确定建成之后是否由开发公司代管华润商城项目。同时，为提高XX商务酒店运营管理的专业化13程度，取得更好的经济效益，可委托鸿运大酒店或其他有经验的酒店管理公司管理XX商务酒店，参与酒店建设前期的设计与工程施工。
本方案未尽事宜，根据集团公司相关规定执行。集团公司没有相关规定的，由集团公司与开发公司双方商议后另行确定。
附件一：委托代建合同
附件二：法定代表人授权委托书
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篇二：代建项目如何管理
代建项目管理实施细则
建设工程项目管理实施细则
一、编制依据
《政府投资非经营性项目代建管理办法（试行）》
《政府投资项目财政直接支付管理暂行办法》
二、管理机构
1、公建中心：作为区政府投资非经营性项目代建专门管理机构，负责区政府投资非经营性项目的代建管理工作。在中心统一领导下设立项目工作小组，协助工程项目的立项申请，办理施工许可审批手续，协同业主单位对工程建设项目实施过程中的质量、投资、进度进行控制，严格合同管理。
2、业主单位：项目的实际受益者。负责工程建设项目报批前的立项申请，办理各规划设计审批，可行性研究报告。设立业主项目代表机构参与项目部分采购、实施以及验收等。授权1名以上的常驻代表负责与代建人联系，协调关系。
3、工程联席会议：项目实施过程由代建方主持，项目各参与方参加的定期工程联席会议制度。对项目质量、投资、进度、安全和合同协调、共同管理。
三、项目前期管理
1、审批阶段管理：明确本项目所需办理的相关手续，制定手续办理流程图，落实相关手续办理责任人。
2、施工图设计阶段管理：严格执行概算限额设计原则。施工图必须经业主主管单位、业主以及公建中心三方认真讨论后才能进入施工图审查阶段。
3、采购管理：纳入项目总投资的招标内容必须根据XXX发布的《建设项目招标方案核准表》制定招标方式和招标组织形式。并落实采购责任单位、采购时间、进场时间和采购额度计划。
四、项目实施过程管理
1、质量控制
1）认真审核施工和监理制定的实现质量目标的措施和方法，对施工和监理制定的文本找出切入点，做到既不影响施工又能随时介入。对关键工序、关键材料提出质量控制点，建立检查台帐。2）对属于质量控制点范围的关键工序，必须经过工程联席会议成员3人以上验收后才能进入下道工序，参加验收人员并及时在保证材料上签字。对于属于质量控制点范围内的关键材料，施工单位必须先填报《材料（设备）选定表》，提供不少于2种的品牌并注明厂家、规格型号以及利用案例等具体情况，经工程联席会议确定通过才能进场。进场后，经监
理验收，代建和业主抽检合格后方可投入利用。并建立检查台帐作为结算依据；3）按期根据“PDCA”过程偏差控制原则对施工单位的材料投入、工序和阶段性成果与合同所界定的事情范围举行比较；根据确定的质量标准、施工图及设计总说明与实践事情成品和半成品举行比较；根据经批准的施工方案、工序与实践工序举行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程举行跟踪，以此确保工程的事情过程质量。
2、进度控制
1）项目分解，设立“里程碑”形象进度目标。将项目按主体、设备、竣工、家具和交付使用等形象进度合理分解，确定时间目标；
2）动态控制，及时纠偏。因工程不确定因素很多，施工过程中应及时检查调整进度偏差，必要时采取合同措施、经济措施等手段；
3）建立良好的项目各参与方之间的沟通管理制度。集思广益，多方位了解项目实施中的问题，有预见性的解决影响进度控制的不确定因素。
3、投资控制
1）代建方与业主单位共同对投资控制组成监管体系，通过审查工程量与合同对项目中期支付进行合理支付。及时通报投资偏差情况以便做出合理调整。
2）加强对项目参与方的监管力度，只有通过了质量监理环节的合格工程量才能被计量。同时支付证书必须由具有相应证书的监理工程师以及总监签字才能予以支付；
3）变更由谁提出由谁负责填写《工程变更申请审批表》并附其附件，经总监审核后呈工程联席会议形成评审意见，随后进入流程；
4）竣工结算书先以代建、业主、监理和施工联合会审形式进行初步审查，然后以委托审计形式通过最终审核。
4、安全控制
篇三：代建项目如何管理
代建项目管理
代建项目管理指南－名词解释
2.申报程序和注意事项
a.申请人持相关资料到政务中心发展改革窗口申请。
b.申请结果：项目建议书批复
c.注意事项：要充分了解国家、地方的相关法规、政策、紧密结合自身行业的特点认证，项目建设目标要与国家、地区、部门、行业的宏观规划目标一致。要通过广泛的考察、调研、借鉴同行业的经验，资料数据一定要准确、可靠，要有较强的说服力。
二、节能评估报告的审批
1.申报材料
a.固定资产投资项目节能审查申请书。项目业主提交的项目节能审查（加盖公章）包括以下内容：
项目节能措施及节能效果简述
是否经过具备相应资质的咨询机构对节能报告（方案）进行评估。
提出对项目进行节能审查的申请
b.节能报告
c.节能评估报告
d.项目备案通知书（仅限实行备案管理的项目）
e.以上资料一式四份，且提供电子文档。
2.申报
a.申报，b.取得受理通知书，c.出具意见（项目节能审查批复意见或不予批复决定书）。
d.已出具节能审查批复意见的项目，申报单位如对批复的内容进行调整，应及时以书面形式向省发展改革委报告，由省发改委根据项目调整的具体情况出具书面确定意见或要求其重新办理节能评估审查手续。
e.取件人凭身份证领取办理手续。
3.注意事项]a.实行审批制的项目
在可研报告审批环节中增加节能审查的内容（如无可研审批环节，则置于项目建议书审批环节），即业主在递交申请材料时增加一项“项目节能评估文件（报告书或报告表）及有关评审机构出具的评审意见或节能登记”（房地产项目原则上只需节能登记表），节能审查完成后在项目审批文件中增加相关内容。
2016-8-5-11：09分P45b.实行核准制的项目
在项目申请报告核准环节增加节能审查的内容，即业主在递交项目申请报告时增加一项附件“项目节能评估文件（报告书或报告表）及有关评审机构出具的评审意见或节
能登记表”（房地产项目只需节能登记表），节能审查完成后在项目核准文件中增加相关内容。
c.实际备案制项目
业主在递交申请材料时增加一项“项目节能评估文件（报告书或报告表）及有关评审机构出具的评审意见或节能登记表”（房地产只需节能登记表），现场登记后在项目备案通知中增加相关内容。
de
4.审批制、核准制、备案制的区别
三、可行性研究报告的审批
1.申请材料
a.业主申请审批可行性研究报告的报告。
b.区（市）县发改部门或高级主管部门的转报文件（含行业主管部门意见）
c.项目建议书批复；
d.相应资质的单位编制的项目可行性研究报告。
e.城市规划行政主管部门出具的项目规划意见。
f.国土资源行政主管部门出具的项目用地意见。
g.环境保护行政主管部门出具的项目环评意见。
h.具有相应资质的单位编制的项目节能评估文件（报告书或报告表）及具有相应资质的评审机构出具的评审意见或节能登记表。
i.根据不同的行业的特殊要求需提供的其他相关资料。
2.取得结果
取得可行性研究报告的批复。
3.注意事项
a.在可行性研究报告报批前应完成项目环评、项目节能评估文件及专家评审意见或项目环境影响及节能评估备案。
b.可行性研究报告应最大限度满足使用功能的要求。
c.投资估算应尽量避免漏项.四、政府投资工程建设项目招标方案的核准
1.在审批项目可行性研究报告的同时申请招标核准的申报材料
a.在可行性研究报告中增加拟进行招标的范围、拟采取的招标方式、招标组织形式、发包初步方案等内容。
b.填写并附《XXX政府投资工程建设项目招标基本情况表》（见附表1）。
c.申请自行组织招标的，需提供证明其具备自行组织招标的能力的下列书面材料。
项目法人营业执照、法人证书、或项目法人组建文件（应为项目
机构吧）。
与招标茬规模和复杂程度相适应的工程技术、经济和工程管理等方面专业技术力量情况。
内设的招标机构或者专职招标业务人员的基本情况（专职招标业务人员是指熟悉招标法律法规，具有招标工作经验的工作人员）.以往编制的同类工程建设项目的招标文件和评标报告以及招标业绩的证明材料。
2.在招标活动开展前，单独申请招标核准的，需准备以下材料
a.申请核准项目招标有关事项的请求。
b.项目建议书或可行性研究报告的批复文件。
c.填写并附《XXX政府投资工程建设项目招标基本情况表》（见附表1）。
d.申请自行组织招标的，需提供其具备自行组织招标能力的书面材料（约，同上）。efg3.申报结果
招标核准通知
4.注意事项
a.招标方案核准申请一般在申请可靠性研究报告同时申报。
b.总投资超过3000万元的建设项目，必须按照公开招标的方式申报。
五、政府出资的投资项目初步设计概算或招标控制价的批复
1.申报材料
a.业主申请审批项目概算或招标控制价的报告。
b.区（市）县发改或高级主管部门的转报文件（含行业主管部门意见）.c.有资质的设计单位或咨询单位编制的项目概算书或招标控制价和相关设计文件、图纸。
d.项目建议书或可行性研究文件的批复文件。
e.相关设计文件、图纸的批准文件。
f.根据不同行业的特殊要求需提供的其他相关资料。
2.取得结果：初步设计概算或招标控制价的评审报告。
3.注意事项：
a.初步设计概算原则上不超过可行性研究批复的投资估算，招标控制价原则上不超过初步设计概算。
b.初步设计概算、招标控制价由发改部门委托财政投资评审中心评审。
c.初步设计图纸由建设主管部门审批，初步设计概算、招标控制价由发改部门审批。
六、政府投资工程建设项目招标备案
1.招标备案申请材料
a.项目审批部门的项目批准文件（立项批复、招标核准表）。
b.招标委托代理合同（若委托招标）或建管合同（如有时）。
c.招标公告或资格预审文件或投标邀请书（原件）。
d.招标文件（原件），还包括工程量清单（原件），招标控制价(原件)，招标文件澄清、修改及招标过程中的答疑（原件）等来往书面资料。
2016-8-6-11：33分，P49e.招标控制价的评审报告（原件、施工）
f.已备案造价咨询合同（施工、如有）
g.“政府投资房屋建筑和市政基础设施工程拟招标项目计划表”（施工总承包工程）。
2.中标备案申请材料
a.评标报告（包括评标专家通知单，评标委员会名单，开标记录，初步评审表，打分表，汇总表，评标结果报告及澄清、说明、补正事项纪要，评标结果公示表，资格审查公示表）。
b.中标候选人公示书（含网上下载）
c.市政府投资项目监督网公示情况（网上下载后加盖招标人章）
d.中标通知书或中选通知书
e.中标人的投资文件（仅施工招标提供（电子招标除外））
f.招投标文件光盘（建议改为U盘）。
g.合同（监理、勘察、设计、采购）。
3.招标备案申报
在承诺的期限内，对招标文件不符合法律法规和政府规范性文件要求的，依法提出整改意见通知书，书面告知要求整改，对符合要求的予以备案。
4.是中标备案
在承诺的期限内，备案人申请材料齐全、符合法定形式的，依法发出备案书面通知，不具备备案条件的，书面告知要求整改。
5.结果
在申请人报送的备案文件上加盖备案章。
b.土地权属文件（复印件）1份。
c.测绘单位出具的坐标放线测绘成果1套
d.其他需要说明的文件、图纸。
2.取得成果
a.盖有“*规划管理局”行政章的“建设工程规划许可证”1份。
b.盖有“*规划管理局技术管理专用章”（骑缝章）的建设工程设计方案总平图1份。
3.坐标放线办理流程P58a.取得确认的总平图（加盖监条章）、放线通知书，b.委托测绘单位进行坐标放线测绘。
c.测绘完成，将总平图返回建管处或规划分局，或规划相关管理部门.d.规划相关管理部门进行复核，认可后在总平图上加盖“本图已
通过坐标放线复核，配套的坐标放线编号（）”蓝条章和技术管理专用章。
e.总平图还回测绘单位，记录入规划数据库，再返回到规划分局窗口，f.测绘单位通知建设单位领取坐标放线成果，并将坐标放线成果数据在1个工作日内规划局规划信息技术中心。
篇四：代建项目如何管理
代建单位管理办法（试行）
第一章
总则
第一条
为加强和规范市政府投资项目代建单位管理工作,建立规范有序的市场秩序，促进代建市场诚信建设，保障代建管理目标实现,根据《省政府投资项目代建制管理办法》和《市政府投资建设项目管理办法》等有关规定，结合市实际，制定本办法。
第二条
本办法所称政府投资项目，是指利用本级财政预算资金、上级部门专项补助资金、国债资金、国际金融组织和国外政府贷款等政府主权外债资金、通过政府信用贷款或政府承诺偿还的方式所筹资金以及其它政府性资金或资产所进行的固定资产投资项目。
本办法所称代建单位,是指通过招标等方式选择的为政府投资项目提供项目前期、实施、验收及后期审计、结算等阶段管理服务，并独立承担控制项目投资、质量、安全和工期的责任和风险的专业化项目管理单位。
代建单位应当具有与代建项目相适应的施工总承包一级、工程设计甲级、工程监理甲级、工程咨询甲级、房地产开发一级资质中的一项或多项资质；具有良好的市场信誉，承担相应的责任和义务，在建设过程中遵守相关法律法规和管理规定.第三条
凡通过公开招标等方式取得市政府投资项目代建任务,并为项目提供代建服务的代建单位适用本办法.
第二章
组织保障
第四条
代建项目实行代建合同管理制。代建单位中标代建项目后应当签订代建合同,按照合同约定的投资、质量、安全、进度控制目标和廉政建设要求,确保各项代建管理目标实现。代建合同签订前应当报代建主管部门（发展改革部门）审查。
第五条项目代建工作实行项目经理制.代建合同签订后，代建单位应当成立项目代建部，委托有相应资质的项目负责人担任项目经理。
第六条
代建单位应当与项目经理签订代建项目管理责任书,明确项目经理在代建项目管理中的权利和义务。
第七条
代建单位应当按照职能齐全、人员精干原则组建项目代建部，确保人员到位，职责明确。投标承诺的项目代建部人员原则上不得更换。确须更换，项目经理及主要专业代建人员须经招标人和代建主管部门书面批准，并符合招标时相关资格条件要求.(组织架构图）
第三章
计划、台账及报表管理
第八条
计划管理
为完成代建项目各项组织协调和管理工作，代建单位应当根据代建合同约定的代建周期，结合项目实际情况、使用单位或项目行政主管部门的要求编制代建项目总体工作计划，并报使用单位或项目行政主管部门审批，作为整个项目工作计划管理的依据。
第九条
台账管理
代建单位应当根据项目特点、使用单位或项目行政主管部门的要求，建立电子台账，由专职（或兼职）人员根据项目进展情况据实填列,及时更新和完善。台账应当包括但不限于以下内容:(一）项目基本建设程序报批报建情况
根据代建合同中委托的工作内容，从项目立项到施工许可证办理的前期程序中关键节点完成情况.(二)项目招标情况
项目勘察、设计、监理、施工以及与工程建设项目有关的重要设备、材料采购等招标工作开始时间、开标时间、中标单位的中标价、中标通知书及合同备案等情况。
（三)项目管理重要事项
项目前期或实施过程中发生的重大设计变更、重要会议等事项，内容主要包括设计变更提出的单位、原因及实际变更情况，会议参与人员、单位、时间、相关资料、成果和存在问题等。
（四)费用支付明细
根据项目概算书建立项目概算、合同支付明细，包括工程费、工程建设
其他费、预备费等项目概算总投资内的全部费用,确保整个建设项目费用不超过项目总概算费用.（五）质量和安全文明施工管理和监督检查记录
(六)会议纪要、简报
(七)图纸和设计变更
第十条
项目管理
月报
代建单位应当结合代建项目管理台账及时汇总各项数据，进行分析比较，形成代建项目管理月报,并按月报送使用单位或项目行政主管部门及代建主管部门（发展改革部门）。
第四章
重点环节的审核
第十一条
代建单位应当组织专业人员对项目勘察、设计成果进行审核，特别是可行性研究报告投资估算、初步设计概算、施工图预算等涉及造价的审核。加强设计管理，优化设计指标，加强造价管理，优化造价指标，确保项目投资“估算控制概算，概算控制预算”原则的实现.第十二条
代建单位应当依法组织招标和采购活动，在招标文件完成后应当组织专业人员或委托专业公司进行详细审核，并将经相关部门备案的各类招标文件和中标通知书及时报送代建主管部门(发展改革部门）备查。代建单位及与其有直接利害关系的单位不得承担代建项目的勘察、设计、施工、监理和设备材料供应等工作。
第十三条
代建单位应当严格执行支付审核制度。对各专业单位报送的支付申请进行审核，形成审核意见后方可执行审批程序.第十四条
代建单位向使用单位或项目行政主管部门申请款项，应当按要求进行，付款后及时记录支付台账并定期核对.第十五条
代建单位应当严格执行工程变更审批制度.加强工程变更的经济、技术评审，对工程变更的工程量及造价进行审核。
第五章
报批报建的流程管理
第十六条
代建单位应当设置专职岗位负责项目的报批报建工作.
第十七条
报批报建工作主要取得以下四个证件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房产产权证。
工作内容主要有：
（一）项目可行性研究报告阶段：项目选址意见书的申请和取得,建设项目规划设计条件通知书的申请和取得，建设项目用地预审的申请和批准，项目环境影响评价的申请和批准，项目节能评价的申请和批准，项目可行性研究报告的申请和批准。
(二）项目设计前准备阶段：规划总平面（修建性详细规划)的报审和批准,规划设计方案的报审和批准,建设用地规划许可证的申请和取得，项目土地使用权证的申请和取得。
(三)项目初步设计阶段:初步设计报相关部门初审并取得审查意见(主要有人防、消防、卫生、环保、节能等部门的审查），初步设计审查及批复，建设工程规划许可证的申请和取得。
(四)项目施工图设计阶段：施工图设计审查及批准，人防、消防、管线等专业施工图设计审查及批准。
(五）项目开工准备阶段:监理、施工招标及合同备案，施工用水、用电、进场道路的办理,质量、安全监督注册备案，建设工程施工许可证的申请和取得。
(六）项目施工阶段：门牌、永久用电、用水、市政永久路口、排水、排污等专项设施报建安装。
（七)项目竣工验收阶段：项目防雷检测、管线规划、工程规划、人防、消防、电梯等特种设备、环保、节能、绿化、档案等专项工程验收，竣工验收及备案，结算审核，竣工决算审计申请及意见。
（八)资料移交和产权办理阶段：向城建档案管理部门及相关部门移交项目档案资料，向产权登记机构办理项目产权登记。
第六章
协调管理
第十八条
代建单位应当协调好使用单位、项目行政主管部门及政府监管部门关系，重大问题及时报告代建主管部门及相关职能部门。
第十九条
代建单位应当协调工程所在地政府部门、周边社区、社会团体的关系，为项目进展创造良好的外部环境。
第二十条
代建单位应当协调好勘察、设计、监理、施工等参建单位及各专业工程施工单位之间的关系,为项目进展创造良好的内部环境。
第二十一条
代建单位对项目实施过程中出现的问题主要以现场协调和会议协调相结合的方式进行解决。应当定期组织和参加现场各单位、使用单位等多方参与的工作例会。通过会议形式讨论项目管理中存在的问题和需协调事项，最终议定结果应当形成多方签字的会议纪要,以此作为事项处理的依据。
第七章
现场管理
第二十二条
代建单位应当对代建项目的质量、进度、安全与文明施工等管理内容采取定期或不定期检查相结合的方式进行监督检查，必要时进行旁站监督。
第二十三条
代建单位应当对监督检查中发现的各项问题予以协调处理，建立工作联系单制度。重大问题应当下发整改通知单，注明发现问题及处理方案,及时对整改单进行跟踪管理，督促监理和施工单位落实处理意见，对整改单进行闭合管理。
第二十四条
建立代建项目计划落实检查制度。
（一)代建单位应当对项目代建部管理计划的各项指标完成情况进行定期或不定期的检查，确保各项工作按计划进行。
(二)代建单位应当对代建项目的进度、质量、安全及文明施工等各项管理环节进行现场检查，形成监督检查记录台账。
（三）
代建单位现场管理人员应当根据监督检查记录中的各项内容与监理、施工单位报送的各项数据进行核对，发现问题及时与相关单位协调解决。
第八章合同管理
第二十五条
以代建单位名义签订的合同，应当执行合同对象审查、合同谈判、合同文本会审与签批程序后，才能进行签订,同时按相关规定及时进行合同备案.签订的合同条款必须与招标文件和中标人投标文件的承诺一致。
第二十六条
以使用单位或项目行政主管部门名义签订的合同，代建单位应当安排相关人员对合同对象进行审查,对合同文本进行审核，是否与招标文件和投标文件的承诺一致，将合同文本连同审核意见一并提交使用单位或项目行政主管部门。
第二十七条
代建单位应当建立合同管理台账。内容主要有：合同名称、委托方(或发包人）单位名称、受委托(或承包人)单位名称、合同价款、合同期限、合同履行标准、合同内容、合同范围、合同生效时间（或签订时间)、合同执行情况等。
第二十八条在合同履行过程中,代建单位应当维护合同的严肃性和权威性,原则上不得变更。如必须变更，须按规定的变更程序执行。
第二十九条在合同履行过程中,代建单位应当定期或不定期的检查合同履行情况，是否按合同的内容、范围和标准履行合同.在项目竣工验收时，必须对照合同检查合同履行情况，是否有缺项、漏项履行的情况，是否达到合同规定的标准。
第九章
档案管理
第三十条
代建单位应当设置专职（或兼职)人员负责代建项目相关资料的归集、整理、保管及移交工作。
第三十一条
代建单位应当根据建设程序和项目特点，按阶段分期进行代建项目资料的归档工作。
第三十二条
代建单位应当定期或不定期的检查各参建单位的档案资料管理情况,确保各种档案资料与工程建设同步。
第三十三条
工程建设项目档案应当参照国家档案整理规范和相关行业管理要求的规定格式、标准、规范进行归档、整理.第三十四条
代建项目档案应当集中存放于适宜地点,确保档案的安全与完整。
第三十五条
在档案资料的原件移交前，代建单位应当对档案资料的完好性负责。代建单位应当按照使用单位或项目行政主管部门和档案管理部门的要求办理相关移交手续。
第十章
制度建设
第三十六条
建立代建项目各项管理制度。管理制度主要分为项目代建部内部管理制度和项目管理制度两类。
第三十七条
项目代建部内部管理制度主要有：考勤制度、廉政制度、考核奖罚制度等。
第三十八条
项目管理制度主要有:对与造价有关的如投资估算、设计概算、施工图预算、工程量清单、招标控制价等的审核制度,对各单位提供的成果如可行性研究报告、初步设计、施工图设计、工程勘察报告等的审核制度,合同审批制度，施工设计图纸会审和设计交底制度，开工报告审批制度，招投标管理制度,设计变更制度，质量、安全检查制度，费用支付审批制度，工程签证制度,工程验收制度，档案资料管理制度，资料移交和产权办理制度等。
第十一章
监督检查
第三十九条
代建主管部门(发展改革部门）负责对代建单位的指导、协调和监督检查工作；采取下列方式加强对项目代建工作的监督检查：
（一）审查代建单位和使用单位或项目行政主管部门签订的代建合同；
（二)参与监督项目工程招标代理机构选择及招标投标活动；
(三）参与项目可行性研究报告评估、初步设计评审；
(四)核实初步设计概算和工程设计变更、概算调整事项，委托社会中介机构进行工程造价咨询；
（五）监督检查项目实施,制止和纠正有关违规、违约行为,或者提请有关行政监督部门处理.第四十条
建立代建单位诚信执业考核评价机制和诚信档案。
代建主管部门结合本办法的有关规定和要求,对代建单位日常代建行为和代建目标的实现情况进行考核和评价，每半年进行一次。考评结果分为三个等次：得分排名在前30％(含)的为一类；在前30%—80％（含）的为二类；后20%为三类；考评结果以通报形式公布，纳入代建单位招标实力和信誉评分依据和诚信档案。
第四十一条
代建单位有下列情形之一的，记入诚信档案“黑名单”，除承担相应的违约责任外，3年内不得参与代建活动，并由有关部门依法处理:（一）违反项目代建合同约定,致使工期延长、投资增加、工程质量不合格或发生重大安全责任事故的；
(二）与使用单位串通,损害国家利益或者社会公共利益的；
（三）与勘察设计、施工、监理、设备材料供应等单位串通，谋取不正当利益或者损害使用单位利益的；
(四）违反项目建设资金使用和财务管理规定的；
（五）转让代建业务的；
（六）不积极履行代建合同约定责任和义务,在代建工作中不作为，遭到投诉两次以上的。
篇五：代建项目如何管理
代建项目管理制度
第1章总则
第1条
为规范和加强公司建设项目代建管理业务，使代建业务管理
工作向科学化、规范化、程序化方向发展，推进项目顺利实施，特制定本
制度。
第2条
项目部应当针对各代建项目结合本办法制定相应的管理方案。
第2章代建项目的组织保障
第3条
公司代建业务实行项目经理责任制。委托代建合同签订后，公司项目管理部应当成立项目部，委派有相应任职资格的人员担任项目经
理。
第4条
公司与项目经理签订代建项目管理责任书，明确项目经理在
代建项目管理中的权利与义务。由项目经理配置项目各项资源，对项目负
责。
第5条项目经理应当本着“职能齐全、人员精干、身兼多职、一专
多能”的原则提名选聘项目经理部成员，组成工程项目管理层。项目部人
员配置经项目管理部领导审批后实施。
第2章
代建项目的管理职责
第6条
公司各项代建项目应当与投资单位签订委托代建合同，严格
履行代建合同中代建单位应当履行的权利和义务
第
7条
项目部项目经理应当结合本制度，针对代建合同中代建单位
应履行职责
组织制定具体代建项目的管理方案。
第
3章
代建项目计划、统计及台帐管理
第
8条
代建项目管理计划
为完成代建项目各项组织协调与管理工作，项目部应当根据投资单位
要求编制代建项目各环节的管理计划，编制完成后报项目经理审批后执行。
若管理计划需要报送投资单位审批，项目部需按投资单位规定执行相关报
批程序。
第
9条
代建项目管理台帐
1）项目部应当针对代建项目特点与投资单位要求，建立电子台帐，由
专职（或兼职）岗位根据项目进展情况据实填列，及时更新、完善。
2）代建项目管理台帐主要内容为：
①项目建设程序登记表
从项目立项（备案）到施工许可证办理的前期程序中的关键结点进行
记录。
②项目招投标情况登记表
主要统计各项目（标段）勘察、设计、监理、施工、货物采购、安装
等招标公告时间、资格审查方式及公告结果时间、开标时间、投标单位及
报价、中标单位资质及中标价、中标通知书及合同备案、质量监督及安全
施工措施备案等。
③工程建设大事记
包括项目前期发生的重大方案变更、会议纪要等事件，统计内容为参
与人员、单位、时间、相关资料、成果、存在问题等。
④二类费支付明细（部分）
建立项目二类费概算、合同及支付明细，包括项目前期咨询费、环境影响评价费、安全预评价费、职业病危害预评价费、测绘费、招标代
理费、招标交易服务费、勘察费、设计费、施工图审查费、其它与前期工
作有关的费用。
⑤工程建设费用支付台帐
建立项目概算、合同及支付明细，包括项目质量监督备案费、安全施
工措施费、一类费、监理费、安全验收评价费、职业病危害效果评价费、室内空气检测、防雷检测、竣工验收备案等与工程建设有关的费用。
⑥
安全检查、文明施工检查台帐。
⑦
质量管理、检查记录台帐。
⑧
会议纪要、简报台帐。
⑨
图纸台帐。
⑩
项目管理台帐
第10条
代建项目管理简报
项目部应当结合代建项目管理台帐及时汇总各项数据，形成代建项目
管理简报，提交项目经理审阅分析。若管理简报需要报送投资单位审批，则项目部需按投资单位规定执行相关报批程序
第
4章
代建项目实施的监督与协调
第
11条
为落实各项管理计划，项目部对代建项目的进度、质量、安
全及文明施工等管理内容实行旁站监督与定期或不定期检查相结合的方
式。
第
12条
旁站监督时，项目部的现场管理人员应当对监督时发生的各
项问题予以协调处理。重大问题应当填写整改单，注明发现问题及处理方
案，若现场管理人员无法确定处理方案时则应当请示项目经理，由项目经
理批示。现场人员应当及时对整改单进行跟踪管理，督促现场单位落实处
理意见。
第
13条
项目部应当建立代建项目计划落实检查制度。
1）项目部应当组织相关人员对代建管理计划中的各项指标进行定期或
不定期的检查。项目部安排相关人员对代建项目的施工进度、质量、安全
及文明施工等各项管理环节进行现场检查，形成检查记录。
2）项目部现场管理人员应当根据检查记录中的各项内容与单位报送的各项数据进行核对，发现问题及时与施工现场各单位协调解决。
3）旁站监督与检查时发现的重大问题应当由监督、检查人员填写整改
单，注明发现问题及处理方案，若无法确定处理方案时则应当请示项目经
理，由项目经理批示。
4）现场人员应当及时对整改单进行跟踪管理，督促现场单位落实处理
意见并形成文字记录。
第
14条
项目部对代建项目中的各项协调事项采取现场协调与会议协
调相结合的方式。项目部现场管理人员应当定期现场各单位与投资单位多
方参与的工作例会。通过会议形式讨论项目管理中存在的问题和需协调事
项，形成多方签字的会议纪要，以此作为事项协调与处理的指导文件。
第
5章
代建项目重点环节的审核
第
15条
项目部应当组织专业人员对勘察、设计成果进行审核，特别
是可研报告投资估算、初步设计概算、施工图预算等涉及造价的审核。
第
16条
项目部在组织代建项目招标时，应当严格执行合同对象选择
程序选聘招标代理机构。施工单位招标文件编制完成后，项目部应当组织
专业人员对工程量清单和招标控制价进行审核。
第
17条
项目部支付前期费用时，应当先执行内部请款手续，并按照
合同约定的支付方式，提供相应的合同及附件。由相关人员记录前期费用
支付台帐与合同台帐并及时与财务核对。若需向投资单位请款的款项支出，应当按照投资单位的要求进行请款，投资单位付款后，及时记录支付台帐
与并定期与投资单位核对。
第
18条
严格执行项目计量支付审核制度。
项目部应当由专业人员对
施工单位报送的中期支付申请中工程量及造价进行审核，并形成审核意见
后方可执行审批程序。
第
19条
严格执行工程为变量审批程序。
项目部应当由专业人员参与
工程变更初审，安排相关人员参与工程变更的经济、技术评审，对工程变
量的工程量及造价进行审核。
第
6章
代建项目的合同管理
第
20条
对投资单位以名义签订的合同，项目部应当安排相关人员对
合同对象进行审查，对合同文本进行审核，将合同文本连同审核材料一并
提交投资单位审批。
第
21条
对以代建单位名义签订的合同，项目部应当按公司《经济合
同管理制度》中的相关规定，执行合同对象审查、合同谈判、合同文本会
审与签批程序后，按投资单位相关规定，及时向投资单位相关部门进行合
同备案。
第
7章
代建项目档案管理
第
22条
项目部应当设置专职(或兼职)岗位负责代建项目相关资料
的归集、整理、保管及移交工作。项目部应当结合本办法和具体代建项目
特点制定相应的档案管理办法。
第
23条
项目部档案管理人员应当根据建设程序和项目特点，按阶段
分期进行
代建项目资料的归档工作。
第
24条
工程建设项目档案应当参照《国家重大建设项目文件归档要
求与档案整理规范》(DA/T28-2002)和相关行业管理要求中规定的格式、标准、规范进行归档、整理。
第
25条
代建项目档案应当集中存放于适宜地点，确保档案的安全与
完整。
第26条
在档案资料的原件移交前，由项目部档案管理人员妥善保管，并对档案资料的完好性负责。档案管理人员应当按照投资单位的要求进行
相关移交手续。
第
8章
附则
第
27条
本制度由项目管理部负责制定、解释及修订
第
28条
本制度自批准之日起公布执行。
篇六：代建项目如何管理
代建管理实施细则
代建项目管理实施细则
为保证代建项目的顺利实施，明确各部门的职责，特制订代建项目管理实施细则。
一、公司代建领导小组是公司项目代建决策的管理机构。
二、在公司的授权下，项目经理负责组织实施代建项目的具体工作，代表公司执行代建合同，对公司负责。
三、职责分工
1、代建领导小组职责
代建领导小组组长由公司领导担任，下设若干组员。具体职责如下：
1）审批确定项目经理人选。
2）审批确定代建项目目标。
3）审批确定代建项目其它重大事项：审批投标单位、确定评标办法、选定评委、确定中标人等。
4）组织编制代建项目实施的标准化、程序化作业文件。
2、项目经理职责
1）确定项目部机构组织形式、人员配备工作分工及岗位职责。
2）负责定期向项目领导小组汇报工程的实施进展和工作开展的情况，并及时请示一些涉及工程项目重要变更的事宜，接受公司对工程管理工作的检查。
3）初步推选投标单位，并对其资格进行预审。
4）审批承包商提交的施工组织计划、施工方案、进度计划、材料计划等重要文件。
5）审核并签署承包商提交的重要申请、计量支付证明文件和竣工结算。
6）督促监理机构的工程管理工作。
7）组织或参加工程例会，检查监理工程师现场会议记录、工程项目管理报告和其他文件资料。
8）处理工程索赔事宜，签署索赔处理意见。
9）主持整理并审核签署项目的档案资料。
10）主持竣工验收、项目总结资料移交等工作，签收工程移交证书。11）组织实施、检查、考核项目部管理人员的工作，保证管理机构有序、高效地开展工作。
3、公司各职能部门职责
1）监理部主要职责
监理部是公司各职能部门代建项目策划的主责部门，具体职责如下：（1）推荐代建项目经理人选。
（2）组织代建项目实施策划。
（3）代建项目实施过程中，为项目经理部提供技术和管理支持。
（4）代建项目实施过程中，检查项目部工作。
（5）负责编制代建项目实施的标准化、程序化作业文件。
2）造价部主要职责
（1）负责代建项目造价测算、分析及动态管理。
（2）负责招标文件经济标编制及评标办法的制定。
（3）负责投标文件经济标评价。
（4）代建项目发包合同文件中经济条款的起草,参与合同谈判。（5）负责项目竣工结算、决算。
（6）为代建项目部造价控制提供技术支持。
（7）配合项目部进行代建项目实施策划。
3）咨询部主要职责
（1）负责联系设计、勘察单位，负责设计委托,收发设计资料。（2）负责项目前期设计审查、项目报建手续办理。
（3）参与施工图设计审查及图纸会审。
（4）为代建项目实施过程中出现的重大技术问题提供技术支持,协助落实设计变更相关问题。
（5）参与代建项目技术标评价、合同谈判。
（6）参加代建项目重要部位的工程质量验收和竣工验收。
（7）配合项目部进行代建项目实施策划。
4）综合部主要职责
（1）负责招标工作的日常管理，包括：发布招标公告、发放招标文件（技术标由相关业务部门编制）。
（2）组织开标、评标、发布中标通知书及善后工作。
（3）签订合同及合同管理。
（4）为代建项目部提供后勤支持。
5）财务部主要职责
（1）负责制定专项资金使用管理制度，负责资金安全、有效地使用。（2）负责定期向代建领导小组上报资金使用情况报告。
（3）根据合同及相关部门审批手续支付相应的进度款。
（4）根据项目部提供的资金计划，汇总上报资金计划。
（5）参与合同谈判。
（6）负责办理财务结算。
（7）负责招标过程中标书费、资料费、投标保证金等费用的管理。
篇七：代建项目如何管理
龙岩工贸发展集团有限公司
《集团内部工程项目代建管理办法》
（讨论稿）
第一章
总
则
第一条
为加强集团公司工程项目代建工作的管理，规范工程项目代建实施过程，以利集团公司相关业务板块的生存发展，根据国家有关法律、法规规定，结合集团公司工程的实际情况，制定本办法。
第二条
本办法适用于集团本部及所属全资、控股子公司（以下将所属全资、控股子公司统称子公司）的房屋建设工程项目，原则上均需委托龙岩佰盛房地产开发有限公司代建，特殊情况不实施代建的，需报集团分管领导审批。代建单位为集团外部单位的不适用于本办法。
第三条
代建项目不改变建设单位项目法人主体性质，所有对政府及参建方的合同、协议，文件，均需以项目建设单位（项目法人，以下简称委托人）名义进行。
第四条
项目建设单位拥有项目投资决策权、知情权，拥有工程建设中的建议权、监督权。
第五条
代建单位代表委托人行使项目代建期的建设管理，实现委托人各项项目管理目标。代建项目需严格按照集团财务管理规定、集团相关管理规定及《基建项目委托代建合同》执行。
第二章
工程项目代建周期及范围
第六条
拟代建项目首先需由建设单位完成向集团申请内部项目立项及代建，包含项目建设规模、项目建设内容、总投资预估、工程建设期要求、交付使用特殊要求等内容。
第七条
代建单位需在立项及代建申请获得批准后5个工作日内成立前期工作组，20个工作日内与委托人完成代建合同审批和签订。代建合同签章手续完成即日起，代建工作正式启动。
第八条
代建单位需按合同要求及集团项目基建管理要求与建设方、使用方正式成立项目联合工作组，完成合同规定的项目前期阶段、设计阶段、工程实施阶段、项目总体竣工验收及交付、工程质保期满、尾款支付等各个阶段；完成项目的投资、进度、质量、职业健康安全、环境、采购、合同、信息、沟通管理等工作内容，完成委托人批准的各项项目管理目标。
第九条
工程质保期满且工程竣工结算完成，代建工作结束，所有合同尾款支付情况随合同管理台账、工程相关资料与档案一并移交接收单位。
第十条
项目前期代建工作范围
1、完成可行性研究批复、项目规划选址、用地预审、环评、交评等各类行政许可审批手续；
2、组织设计、勘察工作，完成方案设计、初步设计；
3、协助办理建设用地征地、房屋拆迁等工作；
4、办理施工场地三通一平类工作；
5、配合委托人完成集团内其它相关工作。
第十一条
建设实施期代建的主要工作内容
1、完成施工图设计及优化；
2、组织各类施工、咨询、材料、设备招标采购工作；
3、编制项目总投资计划，对建设资金的使用进行管理，审核工程款支付申请；
4、编制项目总体进度计划，协调现场各方计划管理；
5、办理施工及验收阶段各类政府许可；
6、办理各类变更；
7、组织中间验收、竣工验收、单位工程验收，办理资产移交；
8、完成工程结算报告；
9、完成质量保修阶段管理及合同收尾移交工作。
第三章
工程项目前期工作职能分工
第十二条
工程项目代建需求管理：
1、项目代建委托人负责明确项目的建设规模、建设内容，提出项目的使用功能配置和建设标准，其需求阶段以委托人为主导，代建单位负责协调相关参建单位及相关部门，提供技术配合。
2、委托人需对规划设计、方案设计、初步设计及影响功能使用的设计变更进行审查和批准。
3、委托人需审核涉及产品定位、使用功能、建设标准、装修等级等技术标准。
4、委托人负责协助制定以下文件并完成集团内部审批：①可行性研究报告的需求调研资料
②方案阶段设计任务书。
5、委托人负责批准以下文件，其审批程序委托人自行规定：①可（预可）行性研究报告
②建筑方案设计、景观设计文件
③初步设计文件
④样板间装修方案
⑤主要空间装修方案⑥空调、电梯等通用设备采购技术标准
⑦工艺设备采购技术标准。
6、需求调整：委托人对既定的建设内容提出需求调整，由代建单位对调整内容进行评估，提交需求调整评估报告。因需求调整造成的投资、建设周期、工程质量、运营影响及相关后果由委托人承担。
第十三条
政府许可办理：
1、未委托前期工作代理的各项政府前期报建工作由委托人自行负责办理。
2、委托代建单位进行前期工作的，项目在政府层面的立项工作以委托人名义完成。代建单位需按政府相关程序要求逐项完成相关前期工作。委托人应同时履行国家法定的建设单位法人职责，主动配合代建单位完善相关行政事务的申报、填表、盖章等办理，推动项目组与政府之间的沟通、协调。
第四章
工程项目建设实施阶段工作职能分工
第十四条
工程投资立项与成本控制
1、工程投资立项原则上在初步设计完成后以设计概算为基础，由代
建单位负责编制，委托人负责审核。工程投资立项文件在完成代建单位审批后由委托人执行集团投资立项审批程序。
2、经批准的工程投资立项金额即该项目工程成本控制目标。代建单位在项目实施中应确保工程成本控制在投资立项金额范围内，不产生重大偏离。
第十五条
资金计划及保障
1、项目的年度预算及月度资金计划由代建单位负责编制报委托人按集团规定审批程序审核批准。
2、委托人需负责项目的资金来源，按合同要求及资金计划支付各类合约约定款项、费用。
3、代建单位负责审核各类款项、费用支付额度，完成代建单位支付申请批准后按委托人财务程序批准、执行。
4、出现合同约定外的延期支付时，委托人应预先与代建单位沟通。代建单位应主动与合同当事方就支付问题沟通协调，尽量减少因延期支付对项目进度、质量影响，问题严重时应同时向委托人提交延期支付专项评估报告。
第十六条
招标、合同管理：按集团招投标、合同管理办法执行。
第十七条
工程变更：设计类变更，不论由参建何方提出，均需代建单位进行合理性、经济型综合评估，报委托人批准后，由代建单位执行设计变更程序。现场发生的非设计变更原因调整的工程变更，单项金额低于10万元（含10万元）的，由代建单位负责审核批准后执行。单项金额大于10万元，或变更对工程总工期、总成本、质量目标、安全管理目标影响较大的，应报委托人批准。所有工程变更均需在委托人处备案。
第十八条
重要的外立面饰面、内装修饰面、重要装饰灯具、重要景观造型等，委托人参与认质认价程序。与代建单位有异议时，双方协商解决。
第十九条
计划管理：
1、项目代建工作启动后，代建单位项目组应编制项目总体管理规划大纲及项目总体进度计划，深度至里程碑及关键节点，报委托人批准。
2、方案设计完成后，项目组应在批准的总体进度计划框架下制订以
下工作计划：设计计划、资金计划、采购计划、工程招标计划、专业施工单位进场等各分项计划，报委托人备案。
3、非代建单位主观原因或管理原因造成计划调整，需报委托人批准。委托人需对代建单位计划执行进行监督检查，并及时预警。
第二十条
验收管理：
1、工程的分部分项验收、中间验收、竣工预验收由代建单位及监理组织，邀请委托人参加。验收评定按国家工程质量验收标准要求。
2、样板间的验收：代建单位需邀请委托建设单位参加，对偏离样板间方案的，委托人有权不通过验收。
3、代建单位及委托人需共同组织工程竣工验收，双方应成立工程验收工作小组，确定验收工作组组长，制定项目总体验收计划，明确各专项验收内容及双方验收职责。
4、委托人需按照国家法定程序以项目法人名义完善各项报验手续、质监验收手续及档案验收程序。报验具体事务由代建单位负责办理，委托人协调配合。
5、属于行业管理内容的专项验收，由委托人负责协调组织，代建单位配合。
6、工程验收合格通过后15个工作日内，代建单位需将工作组撤离现场，向委托人办理项目移交手续，提交项目运营期间的建筑维保建议。委托人负责组织各使用方接收。
第五章
工程项目建成运营阶段工作职能分工
第二十一条
办理房产证所需的各类工程验收、工程类资料由代建单位负责完成。委托人具体负责房产证办理业务。
第二十二条
代建单位负责组织委托建筑运营期间必要的工程监测，负责保修期内各项质量保修整改工作。至质量缺陷责任期满，一并移交保修整改验收记录。
第六章
工程项目报告制度
第二十三条
项目管理规划大纲：代建工作启动后15个工作日内，由代建单位报委托人备案。
第二十四条
代建单位需向委托人报告的定期信息文件
1、周报：工作周报、周会议纪要，记录周工作内容，计划、存在问题等。
2、工程月报，主要含以下内容：①月度项目进展情况
②月度工程投资报表
③合同变更及工程变更情况
④工程款支付情况
⑤代建服务情况
⑥施工质量、安全情况
⑦工程建设大事记
⑧下月工作计划
⑨待委托人协调解决问题
⑩其他
第二十五条
代建单位需报告的不定期信息文件，包括但不限于：
①工程优化设计或变更建议②资金、资源投入及合理配置的建议③委托人采购分项计划需求报告④合理要求提交的其他报告⑤工程分阶段验收、竣工验收建设管理服务报告等。
第二十六条
工程竣工移交，代建单位需向委托人提交项目总结报告，全面阐述代建项目进度、质量、成本管理的总体情况。
第二十七条
代建单位在报告中提交的需委托人解决协调事项，委托人应按期完成，及时回复。
第六章
工程项目代建费用
第二十八条
代建费用（包括管理服务费、利润、税金）列入工程投资中的建设单位管理费子目。
第二十九条
代建费用应综合考虑工程项目规模、范围、内容、深度和复杂程度、市场行情、代建过程等因素，由双方协商确定，能够覆盖代建公司管理成本。原则上按下列范围计取；
1、投资在200万（含200万）以下的，免费代建；
2、投资在200-1000万（含1000万）的，按5%计取；
3、投资在1000-5000万（含5000万）的，按4%计取；
4、投资在5000-10000万（含10000万）的，按3%计取；
6、投资在10000万以上的，按2%计取。
第三十条
代建费一经确定，在代建单位责任期内，不再因人工、物价、税率、汇率、利率等变动因素调整。但当因项目业主原因导致项目投资额或工期延期超过原定合同范围10%以上时，代建费按合同计费方式作相应调整。
第七章
附
则
第三十一条
本办法由运营中心负责解释。
第三十二条
本办法自发布之日起执行。
附件1代建项目管理职能分工表
代建委托双方管理职能
工作任务
委托人
一
项目需求及立项管理
1可(预可)行性研究报告
2设计任务书
3方案设计批复
4集团内项目立项批复
5工程投资立项批复
6影响功能的设计变更
7影响投资额的工程变更
二
政府许可类办理
1行业类许可
2前期地方类行政许可
3施工阶段地方行政许可
三
财务管理
1资金预算
2专项业务活动费
3代理服务费支付
4建设各专业单位款项支付
5结算管理
四
合同管理
1设计类、行业类合同招标
2非设计类、行业类合同招标
3工艺设备招标
4合同签字、盖章
5合同变更（工期、金额变化）
参与、批准
备案
办理
办理
参与、批准
办理
办理、批准
参与
申请
呈报
批准
批准、执行
办理
办理
备案
申请
申请
申请
申请
办理
参与/办理
参与
参与
办理
办理
办理、审核、批准
制订、审核、批准
审核、批准
批准
批准
批准
批准/备案
参与
参与
参与审核
参与
编制
审核、批准
审核、批准
代建单位
按集团管理规定执行
视委托代建阶段定
按集团管理规定执行
备注
办理、批准
按集团管理规定执行
五
项目进度管理
1项目总体进度计划
2月度计划
3资金、采购专项计划
4周计划
六
现场施工管理
1确保安全、质量、进度
七
开工及验收管理
1开工组织
2分部验收
3竣工验收
4项目移交
八
运营管理
1运营监测
2质量整改
3合同收尾
办理
参与
办理接收
参与
办理
办理移交
参与
参与
参与、办理
办理接收
办理
办理
办理
办理移交
检查
办理
参与、批准、检查
参与、批准、检查
呈报、办理
参与、批准
呈报
呈报
参与、检查
呈报
按国家及行业管理规定
按财务管理要求
附件2基建项目委托代建合同（示范文本）